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Contratti nulli senza APE: chiarimenti

Con lo studio «DL 63/2013 - Prime note interpretative relative alla allegazione dell’ape a pena di nullità» il Consiglio Nazionale del Notariato fornisce indicazioni interpretative delle disposizioni introdotte dal D.L. 63/2013 in merito all'obbligo di allegare l'APE ai contratti di trasferimento degli immobili.
Di seguito i principali contenuti dello studio.
Dallo studio in commento emerge che il termine «vendita» possa essere stato utilizzato in senso lato, quale sinonimo di «alienazione», comprensivo, pertanto, di ogni atto traslativo a titolo oneroso. Si ritiene pertanto, vista la sanzione della nullità del contratto, di procedere via prudenziale all’allegazione dell’attestato di prestazione energetica in occasione della stipula di tutti gli atti inter vivos comportanti il trasferimento, a titolo «oneroso», di edifici.
In merito alla nuova norma che prevede l’obbligo di allegazione anche agli atti a titolo gratuito che comportino «il trasferimento di immobili», si ritiene che la nuova disciplina dovrà intendersi riferita non solo alla fattispecie negoziale disciplinata dagli articoli 769 ss. cod. civ., ma anche ad ogni altro negozio nel quale, anche senza spirito di liberalità, vi sia trasferimento di immobile a titolo gratuito.
Sui contratti di locazione viene chiarito che l'obbligo si applica solo in caso di una nuova locazione (ad esempio un contratto che rinnova, proroga o reitera un precedente rapporto di locazione). Per affinità con la figura della locazione (e sempreché si tratti di nuovi contratti), l'obbligo si applica, in via estensiva, anche ai seguenti contratti:
  • leasing (avente per oggetto un edificio comportante consumo energetico);
  • affitto di azienda (qualora il relativo contratto comprenda anche l’affitto di edifici comportanti consumo energetico).
La sanzione prevista per la mancata allegazione dell'APE è la nullità assoluta del contratto, con la conseguenza che:
  • la nullità può essere fatta valere da chiunque e può essere rilevata d’ufficio dal giudice;
  • l’azione per far dichiarare la nullità non è soggetta a prescrizione;
  • il contratto nullo non può essere convalidato.
Al Notaio spetta verificare che il documento che gli viene esibito abbia quel contenuto minimo che, in base alla normativa vigente, lo possa qualificare come Attestato di prestazione energetica (o come ACE se si allega questo documento in corso di validità) ed in particolare: ...

Contratti nulli senza APE: chiarimenti


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Coefficiente di riflessione del suolo

Coefficiente di riflessione del suolo : frazione riflessa verso l'alto della Rggmm che giunge il suolo, sul piano orizzontale.
Dipende dal tipo di suolo e può assumere valori compresi fra 0 e 1.
Ecco la tabella per alcuni suoli tipici (fonte: Norma UNI 8477/1; per una raccolta più estesa, vedi anche: M. Iqbal, An Introduction to Solar Radiation, 1983, pag. 288 e seg.; oppure: F.M.Butera: Architettura e ambiente, Etas, 1995, Appendice 1.3.a):

Tipo di suolo
Coefficiente di riflessione

Neve (caduta di fresco o con film di ghiaccio)
0.75
Superfici acquose
0.07
Suolo (creta, marne)
0.14
Strade sterrate
0.04
Bosco di conifere d'inverno
0.07
Bosco in autunno
Campi con raccolti maturi e piante
0.26
Asfalto invecchiato
0.10
Calcestruzzo invecchiato
0.22
Foglie morte
0.30
Erba secca
0.20
Erba verde
0.26
Tetti o terrazze in bitume
0.13
Pietrisco
0.20
Superfici scure di edifici (mattoni scuri, vernici scure, ...)
0.27
Superfici chiare di edifici (mattoni chiari, vernici chiare, ...)
0.60

NTC Tabella 3.1.I - Pesi dell’ unità di volume dei principali materiali strutturali

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